疫情剛緩解 誰在炒作樓市“小陽春”?

疫情剛緩解,“樓市小陽春”又出現朋友圈里。讓人不解的是,今年二三月,各地樓市受疫情影響嚴重,成交低迷甚至冰凍,怎能又炒出“小陽春”的概念?

數據顯示,今年一季度全國18個主要城市的二手房總成交量環比降低了39.2%、同比降低了44.6%。北京的新房與二手房加起來成交量才剛剛破萬,比去年同期銳減48%。面對成交量腰斬的現狀,業內人士分析,雖然樓市正在復蘇,但距離“小陽春”還很遠,目前進入市場的主要是剛需購房人群,市場反彈并未推高價格。

回暖背后:購房剛需先行

“深圳蛇口豪宅樓盤2000萬起,一天之內104套全部售罄……”在新房銷售人員張超的朋友圈里,有一張深圳某售樓處排隊買房的照片。他還特意補充道:不只是深圳,其他城市也是這樣的火爆,你還在糾結疫情房價會不會降的時候,人家已經開始下手,再等全款只能變成首付了!

這幾天的自媒體中,也發出了不少“小陽春”已來的文章。一個房產經紀人類的自媒體文章大標題就是“樓市回暖’搶房’再現,成交井噴,小陽春已經到來”;而另一地產銷售公司的微信公眾號里,則專門列舉出一堆熱銷樓盤,但對于熱銷標準不一,有的樓盤”20分鐘出售814套”算熱銷,有的“40多天成交139套”也算熱銷。

攪動購房者人心的背后真市場究竟如何?“年前把房賣了,現在肯定就著急買房。”晚上七點多,朝陽區一家中介門店經紀人小郭帶著客戶一連看了兩套房。過去一個多月受疫情影響看房人少,近期已經逐漸恢復。在小郭看來,現在著急看房的人,很多都提前訂好了春節后買房計劃的剛需,有的是“賣一買一”進行到了一半,有的是準備多時瞅準價格低谷趕快出手。

“每次市場‘重啟’基本都是剛需入場。”貝殼研究院首席分析師許小樂說,隨著復工復產穩步推進,因疫情而積壓的需求在3月開始釋放,其中主要是前期積累的剛需快速入場帶動市場回暖。

何以見得是剛需先行?來自鏈家18城的成交情況顯示,3月,包括成交面積在90平方米以下占比高出疫情前水平約3個百分點,達到72.4%。這戶型正是入場剛需族最喜歡的。

北京多項指標也呈現出這一趨勢。“以北京為例,3月北京外圍城區復蘇較中心城區更快,亦莊、門頭溝、大興、石景山等剛需房源集中的區域二手房成交量已經恢復至去年3月小陽春成交水平的50%以上。”許小樂還披露,450萬以下房源成交占比相較疫情前提高將近7%,25-29歲年齡段成交客群占比均有2%的提升,顯示出剛需入市節奏更快。

市場反彈并未推高價格

表面上成交量比2月份增加了,但價格是否“水漲船高”?來自中介內部數據顯示,鏈家14個城市價格均價較1月、2月下跌。一季度,北京二手房套均成交總價465萬,比去年同期下降6.1%,比上季度下降3.7%。換句話說,成交量雖然大幅反彈,但是價格依舊較為平穩,沒有出現明顯上漲。

“市場反彈但并未推高價格的原因在于目前的交易是低位反彈,整體來看絕對水平依舊較低,還沒有到達能讓價格明顯上漲的量級。”許小樂說,目前整體供需矛盾依舊較為緩和,大部分城市的業主調價中漲價占比不足30%,買方的市場地位高。房源成交周期均超過120天,市場交易節奏依舊緩慢。

目光投向新房市場。“一些售樓處里的人逐漸多了,成交量上去了。”負責本市多個樓盤的銷售人士每隔幾天都會在朋友圈里“曬”一張銷售業績圖。他說,雖然人多了,但很多是前期“線上看房”等手段積攢下來的人氣,與往年同期相比數據還是不算好看。

近來出現多地土地市場活躍,個別城市的樓盤被吹捧為“火爆”,但不能以偏概全。“雖然部分樓盤出現‘日光’,甚至采取價格調漲、調降等營銷手段,但整體價格都還是穩定水平。”貝殼研究院新房分析師潘浩說,市場需求仍在,且可以預判,在疫情逐漸被控制、市場進入恢復期后,疫后需求量將得到一定量的釋放,未來供需關系的變化仍取決于供應量控制。

在北京,一季度新房供應面積55萬平方米,同比下降60%;成交面積99萬平方米,同比下降32%。業內認為,北京調控力度大,過去幾年新房市場都很穩定,不會大起大落。

值得關注的是,房企仍處在償債高峰期,其融資環境仍然偏緊,疊加疫情帶來的銷售量大幅下降,有望導致房企通過降價等手段加速出售手中房源,以加速資金回流。“由此可以判斷,未來新房市場亦不會出現大幅度的價格上漲。”潘浩說。

疫情剛緩解 誰在炒作樓市“小陽春”?

疫情剛緩解 誰在炒作樓市“小陽春”?

距離“小陽春”還很遠

“整體看,3月北京新房與二手房市場合計住宅簽約了10319套,雖然比2月平均上漲了126%,但依然比2019年同期的下調了48%。”中原地產首席分析師張大偉業分析,北京網簽數據只恢復了市場的大約50%。

對于“小陽春”是否回來了,業內也認為這是房企推銷售的手段,容易對購房人產生誘導,從而帶動更多人入場。許小樂說,以存量為主的北京樓市,目前還處在小幅復蘇的階段,達到“小陽春”的水平還很遠,能達到去年平均水平就很不錯了。

從市場恢復程度來看,上海、南京與杭州三個長三角城市3月成交量已經恢復至去年三月水平的75%;成都、合肥、重慶、廣州、深圳接近疫情前的12月水平;為北京、天津、廊坊大約為去年12月水平的62%,相當于去年同期水平的40%。

未來,樓市仍然將繼續復蘇。3月18城鏈家二手房市場的新增房源量與新增客源量均出現快速回升,其中新增客源量環比增加53.2%,同比增加96.2%。業內預計,“賣小房買大房”的改善需求也有望入市,二季度改善需求釋放節奏有望加快。

但不能回避但是,全球經濟受疫情影響存在衰退風險,國內房地產市場也面臨收入效應的挑戰。目前企業和居民端的杠桿不低:內地房企今年一季度到期債務約為1043億元,到今年3、4季度超過1200億元;深圳、廈門、北京、南京居民的房貸收入比超過50%。“疫情可能沖擊經濟導致失業和收入不穩定,威脅房地產市場穩定,對后續需求端購買力造成影響。”許小樂說。

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