錢緊一年:綠地外灘金夢

2019年,綠地還是沒有邁過4000億的門檻。

數據顯示,2019年綠地實現合同銷售金額3880億元,與2018年基本持平,完成合同銷售面積3257萬平方米。憑借第四季度銷售環比增長130%至1534.89億元,保住了TOP6的位置。

在1月8日舉行的業績發布會上,張玉良概括說:“綠地這一年,實現了高質量的增長。”

過去一年里,綠地兩大主業房地產和大基建分別完成營收1947億元、1866億元,合計占綠地全年營收的90%。

換而言之,多元化過程中,綠地對房地產業務始終是依賴的。

為保證地產規模以及整體利潤,在獲取土地上,綠地2019年也較過去兩三年表現得更為積極,全年累計獲取項目108個,總土地款977億元,新增總貨值近4500億元。

對綠地而言,2019年斥資121億收購董家渡項目股權,亦是可以載入發展史冊的標志性事件之一。買下項目后,用半年開盤的“光速”行動迅速推出市場,可見其及時變現之渴。

相信在未來一段時間內,綠地依然可以寄夢于董家渡項目。目前持有項目50%股權,尚未并入到上市平臺報表中,但依然是綠地房地產業務繞不開的主角。

從久久開發無果到改換門庭,董家渡項目被綠地接盤后又牽扯進入安信信托逾期風波,看上去并不那么美。利潤與風險的平衡中,留給綠地的問題還有很多。

4000億未競

從中民投手中接過董家渡項目50%股權后,未足三個月,綠地重新以“綠地外灘中心”之名公諸于眾,希望抹去過去的痕跡。

5個月后,綠地又對外公布,該項目總部辦公區域7棟辦公樓全部封頂完成,并進入了內部裝修和綠化施工階段;4棟塔樓也已全部出地面。此外,中國人保等企業開始陸續簽約入駐。

張玉良對外表示:“董家渡項目(綠地外灘中心)預計可銷售貨值約700億元,會在第三季度開始銷售,雖然自持比例高,但平衡現金流沒有問題。”

在北京舉行的綠地外灘中心交流活動上,張玉良出席活動現場并稱,將快速推進這一新地標建設,項目總投資800億元,是集團2019年投資規模最大、體量最大的項目,計劃于兩年內全部完成。

然而,這個耗資巨大的項目由于綠地只持股50%,未并入上市平臺報表。即是這個被寄予厚望的董家渡項目,未能為綠地2019年的銷售業績增色。

2019全年,綠地合同銷售同比增速為0.14%,錄得數據為3880.42億元,與2018年基本持平,未能完成4000億的銷售目標。

回顧其2019年房地產銷售情況,除了第一季度實現同比增長約43%外,二三季度均處于同比下滑態勢。

第四季度同比增幅再次回正為27.33%,按季度分別為694億元、983億元、669億元及1534.89億元。

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數據來源:企業報告,觀點指數整理

值得一提的是,2019年7-9月,綠地錄得銷售額同比降幅達到-35.88%,是目前為止全年銷售最少的季度,這與2018年的情況截然相反。

單季度而言,2018年一至四季度,綠地在房地產方面的合同銷售分別為486億元、1141億元、1042億元及1203億元。

按往年情況來看,第四季度是綠地加速推貨的季節。綠地方面也表示:“國慶期間地產銷售突破百億,創歷史新高,業績很快會追上來。”

據綠地披露,第四季度銷售環比增加130%,較第三季度銷售額多出866.21億元。

2019年自拿下董家渡項目后,綠地在房地產主業上的新增貨值與布局力度并沒有放松,全年新增項目與2018年相差無幾。

數據顯示,截至2019年12月底,綠地新增項目108個,總用地面積2017.17萬平方米,總計容建筑面積4005.89萬平方米,總地價977億元,其中2月、5月、8月以及11月的拿地總收購價均超過百億元。

區域上看,一線城市占比較少,二三線城市仍然是布局的主戰場。按計容建面計算,約70%為住宅;按貨值計算,約五成項目位于一二線城市。

對比前幾年綠地新增項目情況,2018年是分水嶺,新增項目達到118個,同時權益建筑面積也達到了4337萬平方米的峰值。而2015年至2017年的新增項目情況均維持在兩位數,數量分別為69個、68個及69個。

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數據來源:企業報告,觀點指數整理

土儲布局范圍不斷擴大,但綠地在土地獲取上的成本沒有大幅增加。截至2019年12月底,新增項目樓面均價約2439元平方米。

過去4年,按權益計算,綠地每年新增項目樓面均價為每平方米4123元、5763元、2274元及1877元,拿地成本逐漸降低。

能以更低成本獲取較多土地資源,一方面是因為地塊本身所處地理位置,另一方面則是擁有大基建基因,與政府合作以獲取低價大體量項目。

在資產及銷售規模都站到行業前列時,綠地這只稍顯笨重的“大象”,還是走出了較為穩健的步伐。

營收與負債天平

1月8日召開的媒體交流會上,綠地表示,大基建全年營收1866億,占總營收比重為44.16%,而房地產營收占比46.09%,守住了營收第一的位置。

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數據來源:企業報告,觀點指數整理

事實上,綠地各個業務板塊間地產業務毛利率仍然處于“不可撼動”的地位,反而大基建業務毛利率處于低位狀態。正是因為地產業務取得較高毛利率起到拉動效應,綠地整體毛利率一直保持在14%左右。

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截至2019年上半年,綠地綜合毛利率突破15%,其中房地產毛利率為27.97%,營收占比最高的基建業務毛利率為3.86%。

另一方面,早在2019年年初,有媒體問及全年目標時,綠地沒有給出明確答案,而是表示:“(目標)還沒有定,規模上會進一步淡化,但會更加側重利潤率提升。”

從目前公布的未經審核業績數據來看,綠地確實有意在逐步提升集團的總體利潤。于2019年,綠地利潤總額及歸母凈利率均錄得較大漲幅,實現利潤總額305.14億元,同比增長25.73%;歸母凈利潤為148.52億元,同比增長30.57%。

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數據來源:企業報告,觀點指數整理

對比2015-2019年五年的情況,綠地每年凈利潤及歸母凈利潤均逐年上升,其中歸母凈利潤同比增長分別為23.63%、5%、25%、26%及30.57%。

于2018年,綠地錄得全年歸母凈利潤為113.75億,首次超出百億,但橫向對比可以看出,綠地與同級別房企相比仍存在差距,比如保利發展同期錄得歸母凈利為189億、中海核心凈利潤則為370.9億港元。

營收增長逾兩成,利潤增長超三成,從2019年前三季度營收情況看來,綠地給股東們呈上一份還算不錯的成績單。但天平的另一端,是總負債自2019年攀升至九千億后就一直維持在高位。

一方面,總資產規模已經破萬億,但2015年至今,綠地降負債力度并沒有非常明顯,資產負債率仍處于較高位置。2016年為89.05%,2019年第一季度曾一度升至89.41%,總負債也創下新高,達到9666.47億。

數據顯示,2019年前三季度,綠地資產負債率較一季度回落1.12個百分點至88.29%,總負債為9181億元,較2019年總負債減少95.2億。最新業績顯示,綠地2019年資產負債率已降至87.94%,同比下降1.55個百分點。

此外,2015年至2018年,綠地有息負債分別為2040億、2855億、2667億、2897億,2019年前三季度沖破了3000億,達到3068.08億,其中長期借款為1517.7億元,一年內到期非流動負債為630.05億元。

此前與投資者交流時,綠地董事會秘書王曉東稱,未來綠地將主動控制負債規模,加強風險管控,保障資金安全。盡管綠地目前手上持有823.77億貨幣現金,但從有息負債情況分析,短期內面臨的資金壓力仍然不小。

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融資方面,據不完全統計,于2019年11月底,綠地發行逾5次美元債,年內累計發行27.2億美元,平均票面利率介乎6%至7%,已發行尚未到期的債券余額包括46.4億美元和15億人民幣。

此外,2019年綠地還與多家銀行達成合作,包括上海銀行、北京銀行、匯豐銀行等,獲得百億級別的授信額度。截至10月末,綠地獲得銀行授信額度為4140億元,已使用1855億元,未使用額度2285億元。

除了融資輸血,綠地資金池中另一重要來源便是加速房地產去化和銷售回款,進而回籠現金流。截至2019年三季度,綠地累計回款金額2045億元,回款率較年初提升至87%。

另一方面,從近幾年現金流變化的情況看出,前兩年經營性活動現金流持續為正,但出現下滑的趨勢,綠地財務表現仍有提升空間。

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截止2019年三季度,綠地經營活動產生現金流量凈額為91億,同比減少70.53%。對此,綠地方面表示,因工程款支付同比增加使得經營活動現金流量凈額比上年同期減少。

1月8日,綠地在交流會上公布的數據顯示,2019年經營活動產生現金流量凈額為124億,較三季度有了很大的增長,但與2018年相比仍有很大差距,近三年呈現逐年下滑趨勢。

對于負債及現金流,此前綠地董事會秘書王曉東表示,公司經營正常,現金流情況良好,融資渠道順暢,償債能力強勁。未來,將主動控制負債規模,加強風險管控。

區域調整陣痛

幾年前,為了沖規模、加快周轉,綠地曾創造了最好的銷售成績,以2048億元獲得了2014年度銷冠。但僅維持了一年,便逐漸被“碧萬恒”趕超,融創、保利等也奮起直追。

為了保持行業地位,在銷售放緩、融資收緊大環境下,接近年末,綠地各區域事業部喊出“沖刺四季度”的口號。

與此同時,市場上開始出現綠地各事業部人事調整的消息,其中提到綠地九個區域管理總部,已有超過一半發生了高管變更。

資料顯示,綠地集團現在一共有17家房地產事業部,分屬9大地區。綠地表示,2019年超過200億預銷售金額的事業部有8家,包括綠地香港、上海事業部、浙江事業部等。

從回款率看,2019年綠地集團有5家事業部回款金額超過200億元,如綠地香港、江蘇、西北、上海,100億元以上有8家。

在2020年首場媒體交流會上,張玉良就區域調整傳聞表示,人事、地區公司的領導更換、調動比較多,“首先要改善制度,改善制度還不行就換人,通過換人來增強新的動力,這是常規的做法,我認為這是正常的。”

對于綠地這家資產過萬億、旗下員工數萬人的企業而言,區域調整、人事換防屬于正常操作。但在外界看來,區域、人事調整的原因或許來自于過往區域的營收表現。

于2018年底,綠地華東、華中、西北、西南以及華南5個區域的營收額達到200億以上,實現500億以上的區域僅有兩個,其中華東區域以2018億營收穩坐頭把交椅,是綠地營收貢獻的主要來源。

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港澳臺區域因營收數額較小,未列入表內。數據來源:企業報告,觀點指數整理

值得一提的是,近幾年,綠地各區域間的營收規模發生很大變化,同比增速情況不一。此前,綠地華南區域是華東區域之后營收規模排位第二的區域,但自2017年起,西南區域營收規模便超過華南區域,兩者差距漸漸擴大。

2019上半年,西南區域以460.53億守住九大區域營收亞軍之席,較華南區域148.21億多出逾300億。

雖然營收規模比華南區域大,但西南區域的毛利率卻遠不如前者。

數據顯示,自2017年起,綠地華南區域便以每年20%以上毛利率居九大區域榜首。2019上半年,華南區域實現毛利率20.76%,而西南區域毛利率逐年呈現下降趨勢,且處于較低位。

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數據來源:企業報告,觀點指數整理

就重點城市而言,在年初交流會上,綠地表示,房地產結轉項目平均毛利率為28.6%,結轉重點區域包括上海、廣東、江蘇、山東等。其中,海南、江西、華中以及上海的毛利率分別為52%、39%、38%、36%。

除了上述提及的區域外,綠地東北區域在2019年的表現也較為驚人--近幾年毛利率不斷下滑至負值后,2019上半年實現由負轉正,為13.47%,處于九大區域中間水平。

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